過(guò)去的一年，有些重大事件或?qū)⒓て饸v史的回響，有些則將照亮未來(lái)的道路。
讓我們帶著過(guò)去的囑托，擁抱未來(lái)的希望。
——銘記2023
回首2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢(shì)。
這一年，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，政策支持力度持續(xù)加大，努力化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展成為了主基調(diào)。
這一年，房地產(chǎn)調(diào)控定位于滿足居民剛性和改善性住房需求，加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度和投資力度成為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。
這一年，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，市場(chǎng)下跌走勢(shì)和觀望情緒導(dǎo)致商品房投資開(kāi)發(fā)與成交量下降，而融資和銷售等問(wèn)題也給房企帶來(lái)空前壓力。
救市貫穿2023
今年一年都在救市，真的是從年初貫穿到年尾，連最后半個(gè)月都不放過(guò)。
這不，最牛京滬趕在年尾，又奉上救市大招。
北京，首付比例、房貸利率、貸款年限，全面大放松！
12月14日，北京五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，這一次涉及面非常廣，力度也非常大。
首付比例降了一大截，尤其是二套直降百萬(wàn)首付！首套房首付比例統(tǒng)一降至30%；二套房首付比例，城六區(qū)50%，非城六區(qū)40%。
之前的政策是，
首套房普通住宅首付35%，非普通住宅40%；二套房普通住宅首付60%，非普通住宅80%。
調(diào)整后，首套房和二套房的首付比例，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，二套房只區(qū)分城六區(qū)和非城六。舉個(gè)例子，原來(lái)在買二套房，一套1000萬(wàn)的房子，首付需要600-800萬(wàn)，現(xiàn)在最低只需要400萬(wàn)就夠了，門檻直接降了200-400萬(wàn)。另外在貸款利率也降低了不少，之前4.75%-5.25%，現(xiàn)在最低4.2%！同時(shí)，貸款最長(zhǎng)年限也從25年恢復(fù)至30年。

同天傍晚，上海也緊跟著發(fā)布了救市新政。
首套房首付降到30%，利率降了45BP！
二套房首付不再區(qū)分普宅和非普宅，分區(qū)域，降到40%-50%，利率降了75-85BP！
具體看這張圖，非常清晰。
2023年自媒體最追逐的一個(gè)詞眼“確定性”，買到有確定性的房子多好啊，問(wèn)題世上有確定性的東西嗎？找個(gè)老婆找個(gè)老公也不能確定就和你過(guò)一輩子，何況放在市場(chǎng)里的房子。但是再難確定性也要盡可能的找。如果非要找相對(duì)的確定性那還是“一線城市”和“核心地段”。
如果一線城市都不行，好轉(zhuǎn)不起來(lái)，那靠二線三四線城市，更沒(méi)譜。
所以樓市復(fù)蘇希望，都寄托在北上廣深，哪怕先出一個(gè)回暖標(biāo)桿。? ?
假設(shè)市場(chǎng)觸底反彈那天到來(lái)，先不管是什么時(shí)候，你覺(jué)得北京、上海、深圳、廣州，究竟會(huì)輪到誰(shuí)？
我們站在買房者的角度來(lái)看四個(gè)一線城市政策面情況。
1、限購(gòu)層面：
北京上海深圳全市限購(gòu)，廣州目前只有核心區(qū)限購(gòu)（越秀、海珠、荔灣、天河、白云、南沙）。
2、限售層面：
北京限售5年，上海優(yōu)先購(gòu)新房限售5年，深圳限售3年，廣州限售2年。
3、首付比例：
首套房，北上廣深最新政策都是首付30%。
二套房，廣州、深圳首付40%，北京城六區(qū)和上海市區(qū)50%，北京非城六和上海外圍區(qū)域40%。
4、商貸利率下限：
首套房利率，北京最低4.2%，上海、廣州、深圳都是4.1%；
二套房利率，北京最低4.75%，上海最低4.4%，廣州深圳都是4.5%；
對(duì)比下來(lái)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，四大一線城市中，目前政策放松力度最猛的是誰(shuí)？廣州。
市場(chǎng)復(fù)蘇壓力最大的，最難的，也是廣州。
廣州最近一次新政是11月15號(hào)，第一個(gè)破了限購(gòu)，第一個(gè)降了首付。
一個(gè)月過(guò)去了，廣州行情有明顯好轉(zhuǎn)嗎？并沒(méi)有。
2023年11月，廣州新房銷售面積58.5萬(wàn)㎡，環(huán)比下降18.6%。
你看，一頓放松后，銷量還降了兩成。
而廣州政策，基本上放無(wú)可放了，所以可以得出一個(gè)結(jié)論：
——假設(shè)這輪樓市回彈，一定不會(huì)先出現(xiàn)在廣州，先排除廣州！? ?
我們?cè)倏雌渌齻€(gè)一線城市最近的市場(chǎng)表現(xiàn)：
上?！?/span>
11月新房銷售103萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲14.6%；
1-11月新房銷售1268.37萬(wàn)㎡，同比上漲0.2%；
北京——
11月新房銷售50.01萬(wàn)㎡，環(huán)比下降15.5%；
1-11月新房銷售679.59萬(wàn)㎡，同比下降4.6%；
深圳——
11月新房銷售27.68萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲6.0%；
1-11月新房銷售293.98萬(wàn)㎡，同比下降11.2%；
北上深里面，最先要排除市場(chǎng)壓力比較大、銷售并不樂(lè)觀的北京。然后剩下深圳和上海。深圳前不久政策新一輪放松后，新房二手房都出現(xiàn)了一波回彈，即便幅度不大，而且邊際效應(yīng)在遞減；而上海即便在這次新政前，無(wú)論單11月份，還是1-11月份，都有不錯(cuò)的漲幅，加上剛剛又放了一波新政。
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2024年，我們認(rèn)為量漲價(jià)跌迎來(lái)剪刀差時(shí)刻，房產(chǎn)新周期正在開(kāi)啟！關(guān)于樓市分析是有很深的邏輯的，它與經(jīng)濟(jì)掛鉤，紛繁蕪雜實(shí)在太專業(yè)了，有興趣的可以觀另一號(hào)進(jìn)行付費(fèi)閱讀。

面向2024我們還是可以做些簡(jiǎn)單、初級(jí)而又直觀的研判。從當(dāng)前數(shù)據(jù)來(lái)看真實(shí)價(jià)跌量漲的剪刀差時(shí)刻，成交量已經(jīng)開(kāi)始觸底反彈穩(wěn)步回暖，一般來(lái)說(shuō)在經(jīng)濟(jì)周期中會(huì)經(jīng)歷衰退、蕭條、復(fù)蘇、繁榮四個(gè)階段，而我們當(dāng)前的市場(chǎng)正處于量漲價(jià)跌的的剪刀差時(shí)刻，對(duì)應(yīng)的正式經(jīng)濟(jì)周期中的復(fù)蘇階段，因此深圳樓市的至暗時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，新的周期正在開(kāi)啟，明年只要房企能頂住債務(wù)壓力，那么市場(chǎng)必然會(huì)穩(wěn)步回暖，至少不會(huì)比現(xiàn)在更差！當(dāng)然了每個(gè)城市不一樣，也并不排除某些城市市場(chǎng)繼續(xù)下行。
北上廣深二手房市場(chǎng)，雖然有不少業(yè)主返價(jià)，但整體還是“以價(jià)換量”。市場(chǎng)熱情主要體現(xiàn)在豪宅板塊，不少次新房?jī)?yōu)質(zhì)盤，在新政下從非普住宅轉(zhuǎn)為普通住宅后，看房量激增；而總價(jià)800萬(wàn)以下的普通住宅方面，市場(chǎng)反饋平淡，價(jià)格依舊承壓。
北上廣深作為樓市重大風(fēng)向標(biāo)，政策出臺(tái)與市場(chǎng)正向反饋，必然對(duì)樓市有一定刺激作用，但現(xiàn)在的政策放松還不足以帶動(dòng)全國(guó)樓市回暖。刺激一線城樓市最重要的一條——讓外地資金進(jìn)入北上深買房的門檻還沒(méi)有放開(kāi)。從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，北上深有必要向廣州“抄作業(yè)”，廣州則可以繼續(xù)加大力度，全域取消限購(gòu)或取消核心區(qū)以外區(qū)域限購(gòu)，至少也要大幅降低社保年限，為有意向流入各城市不動(dòng)產(chǎn)的資金開(kāi)辟渠道。
深圳目前在北上深之上，還額外捆綁樓市的兩大政策：戶籍+三年社保和二手房參考價(jià)該適時(shí)退出舞臺(tái)了。讓商品房真正回歸商品屬性，讓樓市價(jià)值與城市價(jià)值匹配同行，讓家庭資產(chǎn)在城市中得以存續(xù)和傳承，才能讓市場(chǎng)真正回暖。
對(duì)于未來(lái)深圳市場(chǎng)格局，我早在去年底就開(kāi)始提出深圳樓市必然會(huì)持續(xù)分化，在未來(lái)天量的保障性住房供應(yīng)以及“新房改”政策的推動(dòng)下，未來(lái)剛需的居住需求主要將由保障房解決而商品房則回歸市場(chǎng)，屆時(shí)老破舊甚至一些入門級(jí)的改善型商品房的價(jià)值必然會(huì)受到?jīng)_擊！未來(lái)市場(chǎng)必然是朝著滿足改善型住房需求發(fā)展！你只要牢牢記住“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”這一句話就能把握住未來(lái)深圳樓市格局的發(fā)展方向！因此如果你手上還持有老破舊等劣質(zhì)資產(chǎn)，務(wù)必盡快置換為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保住自己的財(cái)富！

明年明年是房企還債的大年，一旦萬(wàn)科這類“三好學(xué)生”房企債務(wù)出現(xiàn)危機(jī)，那么將對(duì)市場(chǎng)情緒造成極大的負(fù)面影響，因此明年的市場(chǎng)情緒還存在較大的不確定性，不過(guò)根據(jù)之前深圳國(guó)資委和深鐵做出的承諾，如果萬(wàn)科債務(wù)違約國(guó)資將出手兜底，但是明年房企融資市場(chǎng)是否能穩(wěn)住將在明年深圳樓市起到?jīng)Q定性因素！

因此，綜合以上預(yù)判我認(rèn)為24年的市場(chǎng)經(jīng)歷了衰退和蕭條后會(huì)在政策的刺激下逐步進(jìn)入復(fù)蘇階段，但普漲時(shí)代已經(jīng)徹底結(jié)束，未來(lái)的市場(chǎng)一定是呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的特征，改善和豪宅成交量將會(huì)穩(wěn)步回暖，但是市場(chǎng)價(jià)格是否能持續(xù)回暖則需要看未來(lái)的金融政策是否能穩(wěn)住市場(chǎng)，不過(guò)有一點(diǎn)是非常明確的剛需產(chǎn)品在經(jīng)濟(jì)環(huán)境保障房的沖擊下其市場(chǎng)價(jià)值很難再回歸到主流投資產(chǎn)品中！

比如深圳市場(chǎng)，如果希望物業(yè)增值那么你至少選擇福田、南山、寶安第二梯隊(duì)以上的改善型物業(yè)和豪宅，如果剛需購(gòu)房者希望換個(gè)環(huán)境自住可以關(guān)注福田中心、南山中心、白石洲、前海、寶中、碧海、梅林關(guān)等城市核心區(qū)板塊的入門級(jí)改善型樓盤，預(yù)計(jì)在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)這些板塊會(huì)有不少筍盤出現(xiàn)，同時(shí)這些板塊從居住環(huán)境、配套和交通來(lái)說(shuō)還是非常不錯(cuò)的，特別是板塊內(nèi)的一些10-15年樓齡維護(hù)較好的花園社區(qū)是比較宜居的，在宜居自住的前提下也有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此找到適合的樓盤，緊密盯盤應(yīng)該能夠找到不錯(cuò)的房源！

展望明年，上述政策將分階段落地；金融方面大概率也將繼續(xù)降息，預(yù)估明年5年期以上LPR利率（房貸基準(zhǔn)利率）有望從現(xiàn)今的4.2%降到3.9%。從近期國(guó)家對(duì)新房改的定調(diào)和不斷發(fā)聲來(lái)看，樓市明年曙光可期。至少一線城市樓市明年內(nèi)將徹底見(jiàn)底回彈，預(yù)計(jì)明年下半年成交將出現(xiàn)明顯的回暖
未來(lái)如果大家要買房請(qǐng)一定要遠(yuǎn)離老破舊遠(yuǎn)離遠(yuǎn)郊產(chǎn)品，回歸中心回歸居住價(jià)值！切勿盲目追高，穩(wěn)定安全是未來(lái)房地產(chǎn)投資第一原則！投機(jī)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，投資務(wù)必理性！最后還有就是樓市受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等影響深遠(yuǎn)，可以說(shuō)是相互影響。
大道至簡(jiǎn)，對(duì)于底層邏輯的把握在我以前推文有過(guò)闡述，文章雖不長(zhǎng)卻極為有用和有效，是需要付費(fèi)閱讀的。樓市的潮汐理論和蜂聚效應(yīng)，決定現(xiàn)階段房產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)邏輯，新階段樓市下的陡峭理論與冰山效應(yīng)。