過去的一年，有些重大事件或?qū)⒓て饸v史的回響，有些則將照亮未來的道路。
讓我們帶著過去的囑托，擁抱未來的希望。
——銘記2023
回首2023年，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢。
這一年，市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，政策支持力度持續(xù)加大，努力化解房地產(chǎn)風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展成為了主基調(diào)。
這一年，房地產(chǎn)調(diào)控定位于滿足居民剛性和改善性住房需求，加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。在一線城市和部分熱點二線城市，提振房地產(chǎn)市場活躍度和投資力度成為市場風(fēng)向標(biāo)。
這一年，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，市場下跌走勢和觀望情緒導(dǎo)致商品房投資開發(fā)與成交量下降，而融資和銷售等問題也給房企帶來空前壓力。
救市貫穿2023
今年一年都在救市，真的是從年初貫穿到年尾，連最后半個月都不放過。
這不，最牛京滬趕在年尾，又奉上救市大招。
北京，首付比例、房貸利率、貸款年限，全面大放松！
12月14日，北京五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個人住房貸款政策的通知》，這一次涉及面非常廣，力度也非常大。
首付比例降了一大截，尤其是二套直降百萬首付！首套房首付比例統(tǒng)一降至30%；二套房首付比例，城六區(qū)50%，非城六區(qū)40%。
之前的政策是，
首套房普通住宅首付35%，非普通住宅40%；二套房普通住宅首付60%，非普通住宅80%。
調(diào)整后，首套房和二套房的首付比例，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，二套房只區(qū)分城六區(qū)和非城六。舉個例子，原來在買二套房，一套1000萬的房子，首付需要600-800萬，現(xiàn)在最低只需要400萬就夠了，門檻直接降了200-400萬。另外在貸款利率也降低了不少，之前4.75%-5.25%，現(xiàn)在最低4.2%！同時，貸款最長年限也從25年恢復(fù)至30年。

同天傍晚，上海也緊跟著發(fā)布了救市新政。
首套房首付降到30%，利率降了45BP！
二套房首付不再區(qū)分普宅和非普宅，分區(qū)域，降到40%-50%，利率降了75-85BP！
具體看這張圖，非常清晰。
2023年自媒體最追逐的一個詞眼“確定性”，買到有確定性的房子多好啊，問題世上有確定性的東西嗎？找個老婆找個老公也不能確定就和你過一輩子，何況放在市場里的房子。但是再難確定性也要盡可能的找。如果非要找相對的確定性那還是“一線城市”和“核心地段”。
如果一線城市都不行，好轉(zhuǎn)不起來，那靠二線三四線城市，更沒譜。
所以樓市復(fù)蘇希望，都寄托在北上廣深，哪怕先出一個回暖標(biāo)桿。? ?
假設(shè)市場觸底反彈那天到來，先不管是什么時候，你覺得北京、上海、深圳、廣州，究竟會輪到誰？
我們站在買房者的角度來看四個一線城市政策面情況。
1、限購層面：
北京上海深圳全市限購，廣州目前只有核心區(qū)限購（越秀、海珠、荔灣、天河、白云、南沙）。
2、限售層面：
北京限售5年，上海優(yōu)先購新房限售5年，深圳限售3年，廣州限售2年。
3、首付比例：
首套房，北上廣深最新政策都是首付30%。
二套房，廣州、深圳首付40%，北京城六區(qū)和上海市區(qū)50%，北京非城六和上海外圍區(qū)域40%。
4、商貸利率下限：
首套房利率，北京最低4.2%，上海、廣州、深圳都是4.1%；
二套房利率，北京最低4.75%，上海最低4.4%，廣州深圳都是4.5%；
對比下來你會發(fā)現(xiàn)，四大一線城市中，目前政策放松力度最猛的是誰？廣州。
市場復(fù)蘇壓力最大的，最難的，也是廣州。
廣州最近一次新政是11月15號，第一個破了限購，第一個降了首付。
一個月過去了，廣州行情有明顯好轉(zhuǎn)嗎？并沒有。
2023年11月，廣州新房銷售面積58.5萬㎡，環(huán)比下降18.6%。
你看，一頓放松后，銷量還降了兩成。
而廣州政策，基本上放無可放了，所以可以得出一個結(jié)論：
——假設(shè)這輪樓市回彈，一定不會先出現(xiàn)在廣州，先排除廣州！? ?
我們再看其它三個一線城市最近的市場表現(xiàn)：
上海——
11月新房銷售103萬㎡，環(huán)比上漲14.6%；
1-11月新房銷售1268.37萬㎡，同比上漲0.2%；
北京——
11月新房銷售50.01萬㎡，環(huán)比下降15.5%；
1-11月新房銷售679.59萬㎡，同比下降4.6%；
深圳——
11月新房銷售27.68萬㎡，環(huán)比上漲6.0%；
1-11月新房銷售293.98萬㎡，同比下降11.2%；
北上深里面，最先要排除市場壓力比較大、銷售并不樂觀的北京。然后剩下深圳和上海。深圳前不久政策新一輪放松后，新房二手房都出現(xiàn)了一波回彈，即便幅度不大，而且邊際效應(yīng)在遞減；而上海即便在這次新政前，無論單11月份，還是1-11月份，都有不錯的漲幅，加上剛剛又放了一波新政。
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2024年，我們認(rèn)為量漲價跌迎來剪刀差時刻，房產(chǎn)新周期正在開啟！關(guān)于樓市分析是有很深的邏輯的，它與經(jīng)濟掛鉤，紛繁蕪雜實在太專業(yè)了，有興趣的可以觀另一號進行付費閱讀。

面向2024我們還是可以做些簡單、初級而又直觀的研判。從當(dāng)前數(shù)據(jù)來看真實價跌量漲的剪刀差時刻，成交量已經(jīng)開始觸底反彈穩(wěn)步回暖，一般來說在經(jīng)濟周期中會經(jīng)歷衰退、蕭條、復(fù)蘇、繁榮四個階段，而我們當(dāng)前的市場正處于量漲價跌的的剪刀差時刻，對應(yīng)的正式經(jīng)濟周期中的復(fù)蘇階段，因此深圳樓市的至暗時刻已經(jīng)過去，新的周期正在開啟，明年只要房企能頂住債務(wù)壓力，那么市場必然會穩(wěn)步回暖，至少不會比現(xiàn)在更差！當(dāng)然了每個城市不一樣，也并不排除某些城市市場繼續(xù)下行。
北上廣深二手房市場，雖然有不少業(yè)主返價，但整體還是“以價換量”。市場熱情主要體現(xiàn)在豪宅板塊，不少次新房優(yōu)質(zhì)盤，在新政下從非普住宅轉(zhuǎn)為普通住宅后，看房量激增；而總價800萬以下的普通住宅方面，市場反饋平淡，價格依舊承壓。
北上廣深作為樓市重大風(fēng)向標(biāo)，政策出臺與市場正向反饋，必然對樓市有一定刺激作用，但現(xiàn)在的政策放松還不足以帶動全國樓市回暖。刺激一線城樓市最重要的一條——讓外地資金進入北上深買房的門檻還沒有放開。從這一點上來說，北上深有必要向廣州“抄作業(yè)”，廣州則可以繼續(xù)加大力度，全域取消限購或取消核心區(qū)以外區(qū)域限購，至少也要大幅降低社保年限，為有意向流入各城市不動產(chǎn)的資金開辟渠道。
深圳目前在北上深之上，還額外捆綁樓市的兩大政策：戶籍+三年社保和二手房參考價該適時退出舞臺了。讓商品房真正回歸商品屬性，讓樓市價值與城市價值匹配同行，讓家庭資產(chǎn)在城市中得以存續(xù)和傳承，才能讓市場真正回暖。
對于未來深圳市場格局，我早在去年底就開始提出深圳樓市必然會持續(xù)分化，在未來天量的保障性住房供應(yīng)以及“新房改”政策的推動下，未來剛需的居住需求主要將由保障房解決而商品房則回歸市場，屆時老破舊甚至一些入門級的改善型商品房的價值必然會受到?jīng)_擊！未來市場必然是朝著滿足改善型住房需求發(fā)展！你只要牢牢記住“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”這一句話就能把握住未來深圳樓市格局的發(fā)展方向！因此如果你手上還持有老破舊等劣質(zhì)資產(chǎn)，務(wù)必盡快置換為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保住自己的財富！

明年明年是房企還債的大年，一旦萬科這類“三好學(xué)生”房企債務(wù)出現(xiàn)危機，那么將對市場情緒造成極大的負(fù)面影響，因此明年的市場情緒還存在較大的不確定性，不過根據(jù)之前深圳國資委和深鐵做出的承諾，如果萬科債務(wù)違約國資將出手兜底，但是明年房企融資市場是否能穩(wěn)住將在明年深圳樓市起到?jīng)Q定性因素！

因此，綜合以上預(yù)判我認(rèn)為24年的市場經(jīng)歷了衰退和蕭條后會在政策的刺激下逐步進入復(fù)蘇階段，但普漲時代已經(jīng)徹底結(jié)束，未來的市場一定是呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的特征，改善和豪宅成交量將會穩(wěn)步回暖，但是市場價格是否能持續(xù)回暖則需要看未來的金融政策是否能穩(wěn)住市場，不過有一點是非常明確的剛需產(chǎn)品在經(jīng)濟環(huán)境保障房的沖擊下其市場價值很難再回歸到主流投資產(chǎn)品中！

比如深圳市場，如果希望物業(yè)增值那么你至少選擇福田、南山、寶安第二梯隊以上的改善型物業(yè)和豪宅，如果剛需購房者希望換個環(huán)境自住可以關(guān)注福田中心、南山中心、白石洲、前海、寶中、碧海、梅林關(guān)等城市核心區(qū)板塊的入門級改善型樓盤，預(yù)計在接下來的一段時間內(nèi)這些板塊會有不少筍盤出現(xiàn)，同時這些板塊從居住環(huán)境、配套和交通來說還是非常不錯的，特別是板塊內(nèi)的一些10-15年樓齡維護較好的花園社區(qū)是比較宜居的，在宜居自住的前提下也有較強的抗風(fēng)險能力，因此找到適合的樓盤，緊密盯盤應(yīng)該能夠找到不錯的房源！

展望明年，上述政策將分階段落地；金融方面大概率也將繼續(xù)降息，預(yù)估明年5年期以上LPR利率（房貸基準(zhǔn)利率）有望從現(xiàn)今的4.2%降到3.9%。從近期國家對新房改的定調(diào)和不斷發(fā)聲來看，樓市明年曙光可期。至少一線城市樓市明年內(nèi)將徹底見底回彈，預(yù)計明年下半年成交將出現(xiàn)明顯的回暖
未來如果大家要買房請一定要遠離老破舊遠離遠郊產(chǎn)品，回歸中心回歸居住價值！切勿盲目追高，穩(wěn)定安全是未來房地產(chǎn)投資第一原則！投機時代已經(jīng)過去，投資務(wù)必理性！最后還有就是樓市受經(jīng)濟大環(huán)境等影響深遠，可以說是相互影響。
大道至簡，對于底層邏輯的把握在我以前推文有過闡述，文章雖不長卻極為有用和有效，是需要付費閱讀的。樓市的潮汐理論和蜂聚效應(yīng)，決定現(xiàn)階段房產(chǎn)價值的本質(zhì)邏輯，新階段樓市下的陡峭理論與冰山效應(yīng)。